Актуальные вопросы налогообложения недвижимого имущества

Логинова Татьяна Александровна кандидат экономических наук Старший научный сотрудник Центра налоговой политики Научно-исследовательского финансового института Министерства финансов Российской Федерации 127006, Россия, г. Москва, пер. Настасьинский, 3, стр. 2 Loginova Tatiana Aleksandrovna PhD in Economics Senior researcher of Tax Policy Centre of the Financial research Institute of the Ministry of finance of the Russian Federation 127006, Russia, g. Moscow, per. Nastas'inskii, 3, stroenie 2 nifi.loginova@gmail.com Другие публикации этого автора

В настоящее время в Российской Федерации основой для расчета налоговых обязательств в отношении как земельных участков, так и иных объектов недвижимого имущества служит кадастровая стоимость. Однако такой подход к определению налоговой базы применяется не во всех субъектах Российской Федерации и не для всех видов недвижимости.

По данным ФНС России налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости с 2017 г. действует в 61 субъекте Российской Федерации, а новые правила расчета налога на имущество физических лиц установлены на территории 64 регионов. При этом действие налога на имущество организаций распространяется только на определенные виды коммерческой недвижимости. В основном это административно-деловые центры, торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, которые используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания и ряд других объектов.

Опыт нескольких лет показал, что переход к определению налоговой базы по кадастровой стоимости имеет ряд серьезных недостатков, вызванных несовершенством процедур учета и оценки объектов недвижимости ^{[1, 2]}. Отсюда многочисленные обращения в суды и, как следствие, перерасчеты поступлений в бюджет от этих налогов.

В результате судебных споров в 2016 г. суммарная величина кадастровой стоимости объектов недвижимости снизилась с 1,17 трлн руб. до 634,25 млрд руб. В период с 01.01.2017 г. по 31.08.2017 г. суммарная величина кадастровой стоимости снизилась примерно 42,4 % ^[3].

В связи с создавшейся негативной ситуацией был внесен ряд изменений в законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации.

С 1 января 2017 г. изменен порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в частности, введен институт государственных кадастровых оценщиков. При этом полномочия по определению кадастровой стоимости переданы специально созданным для этих целей государственным бюджетным учреждениям ^[4]. Кроме того, с 2017 г. изменению подверглись правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости: земельных участков и иных объектов недвижимости, в том числе объектов капитального строительства, объектов незавершенного строительства, помещений, машино-мест, единых недвижимых комплексов. Так, в настоящее время установлена единая методология определения кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости, в отношении которых органом власти субъекта Российской Федерации принято решение о проведении государственной кадастровой оценки ^[5].

Также с 2017 г. появился Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), представляющий собой «свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также других установленных законодательством сведений». По сути ЕГРН представляет собой объединенные сведения, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ^[6].

Состояние задолженности по налогам

Несовершенство процедур учета и оценки объектов недвижимого имущества негативно сказываются на уровне поступлений налогов в бюджет. При этом, если в отношении налогообложения недвижимого имущества организаций потери бюджета от непоступлений налогов в бюджет не столь значительны, то в отношении физических лиц их уровень крайне высок (см. таблицу 1).

Таблица 1 - Задолженность по налогам в 2016 г.

Источник: рассчитано автором по данным Отчета о начислении и поступлении налогов, сборов и иных обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации (№ 1-НМ) и Отчета о задолженности по налогам и сборам, пеням и налоговым санкциям в бюджетную систему Российской Федерации [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/

Таким образом, только за счет повышение качества налогового администрирования, поступления от налога на имущество физических лиц могут быть увеличены более, чем в половину.

Следует отметить, что налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие на праве собственности (постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения) налогооблагаемыми объектами. Анализ налоговой задолженности по земельному налогу в разрезе категорий налогоплательщиков показал, что наибольшая ее часть образована в результате налогообложения физических лиц - 60,4 %, оставшиеся 39,6 % приходятся на задолженность по налогу, взимаемому с организаций ^[7].

Таким образом, если при налогообложении недвижимого имущества организаций, общий уровень образовавшейся задолженности составляет около 6 % от суммы соответствующих поступлений в бюджет, то при налогообложении недвижимого имущества физических лиц - 81,6 %. Наибольшая часть задолженности по всем трем налогам приходится на неурегулированную задолженность (см. рисунок 1).

Рисунок 1 - Структура задолженности по налогам

Источник: составлено автором по данным Отчета о задолженности по налогам и сборам, пеням и налоговым санкциям в бюджетную систему Российской Федерации [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/

Таким образом, реальные потери бюджета в результате образовавшейся неурегулированной задолженности при налогообложении имущества организаций и физических лиц составили в 2016 г. 4,7 % и 80,9 % общей суммы поступлений соответствующих налогов в бюджет. Следует отметить, что годом ранее величина неурегулированной задолженности, образовавшаяся в результате налогообложения недвижимого имущества физических лиц по кадастровой стоимости составляла 58,2 % от суммы соответствующих поступлений в бюджет.

Результаты анализа задолженности по налогу на имущество физических лиц в регионах, на территории которых с 2015 г. налог взимался исходя из кадастровой стоимости свидетельствует о стремительном росте неурегулированной задолженности (см. таблицу 2).

Таблица 2 - Неурегулированная задолженность по налогу на имущество физических лиц в субъектах Российской Федерации

Источник: рассчитано автором по данным ФНС России.

Следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации, объем образовавшейся неурегулированной задолженности по налогу на имущество физических лиц в 2016 г. превысил уровень его поступлений в бюджет (см. таблицу 3).

Таблица 3 - Величина неурегулированной задолженности в субъектах Российской Федерации

Источник: рассчитано автором по данным Отчета о задолженности по налогам и сборам, пеням и налоговым санкциям в бюджетную систему Российской Федерации [Электронный ресурс] - Режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/related_activities/statistics_and_analytics/forms/

Учет и оценка объектов недвижимого имущества по кадастровой стоимости

В результате несовершенства действующего порядка учета и оценки недвижимости при переходе к налогообложению на основе кадастровой стоимости недвижимости бюджет продолжает нести существенные потери, о чем свидетельствуют результаты анализа количества налогооблагаемых объектов и величины налоговой базы.

Проведенные расчеты показали, что практически во всех субъектах Российской Федерации (за исключением Амурской области и Магаданской области), на территории которых в 2015 г. действовал налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости, общее количество учтенных в базе данных налоговых органов объектов недвижимого имущества увеличилось. По рассматриваемым 29 субъектам РФ этот прирост в 2015 г. составил 13 %. При этом число объектов, по которым налог был предъявлен в бюджет в этих субъектах сократилось. Так, если в 2012 г. доля объектов недвижимости, по которым налог был предъявлен в бюджет в общем количестве учтенных объектов составляла 66,9 %, в 2013 г. 68,1 %, в 2014 г. 66,9 %, то в 2015 г. эта доля снизилась на 8,4 процентных пункта и составила 58,4 %. В ряде субъектов РФ это снижение оказалось более значительным (см. таблицу 4).

Таблица 4 - Изменение количества налогооблагаемых объектов в субъектах РФ, перешедших к взиманию налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости

Субъект РФ	Доля объектов недвижимости, по которым налог предъявлен к уплате в бюджет в общем количестве учтенных объектов, %
	2014 г.	2015 г.
Республика Ингушетия	90,4	60,0
Республика Башкортостан	66,9	50,1
Пензенская область	64,0	47,1
Республика Бурятия	70,6	58,0
Тверская область	© 1998 – 2024 Nota Bene. Publishing Technologies. NB-Media Ltd.